자취를 생각하고 있는데 요즘 전세, 월세 사기가 엄청 이슈가 많이 되어서 공부를 해보았습니다.
저와 비슷한 생각을 하고 계시는 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 해서 글을 적어봅니다.
1. 전세, 월세 사기방법?
사기도 어떤 것인지 알아야 대비할 수 있습니다! 어떤 것일까요?
- 계약자와 집주인이 다른 경우 (명의 다름) : 집주인인 척 계약 후 계약금 or 보증금을 가져가는 경우
- 집주인이 대출이 있으면 위험도 상승 : 집이 경매, 공매로 넘어갈 가능성 있음
2. 확인해야 할 서류!
* 등기부등본 확인 (말소 사항 꼭 포함해서 발급받을 것)
- 근저당권설정 확인
- 소유주 : 나보다 선순위의 임차인 수와 금액 확인
- 대출 여부, 액수
- 신탁 부동산 인지 확인 (신탁이라면 집주인은 계약할 권리가 없음)
-> 신탁 회사 임대차계약 동의서 있으면 가능
(but, 신탁 회사에 대출을 해준 금융기관이 우선 수익자이기 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있음)
-> 위험한 집
* 건축물대장 확인 (면적, 용도, 층별 정보, 주차 대수 등)
- 위반 건축물 확인 : 대출 불가능, 보증금 반환 보험 불가능 (노란색으로 표시)
- 불법 : 당구장, 음식점 등을 주거용으로 용도가 되어 있을 수 있음, 불법 증계축
* 앞순위 임차인 확인 (계산해 볼 수 있음) : 서류와 사실이 다른 경우 위험!
- 주민센터에서 전입세대 열람원 : 전입 세대 명수
- 대법원 등기소에서 확정 일자 부여 현황 : 임차인 명수, 보증금, 날짜
-> 집주인, 임차인만 뗄 수 있어서 공인중개사한테 요구해야 함 : 등기부등본, 집주인 납입증명서, 전입세대 열람원, 확정 일자 부여 현황 같이 떼 달라고 요구
-> or 해지권 특약 : 임차인이 된 후에 전입세대 열람원, 확정 일자 부여 현황과 계약서의 중개대상물 확인서의 내용이 다를 시 즉시 계약을 해지하고 주인이 손해를 배상한다.
3. 계약할 때!!
* 전입신고 확정 일자 받기 (효력은 다음날부터)
: 하루 만에 집으로 대출받을 수 있음 -> 계약서 특약
* 계약 시
- 등기부등본에 기재 된 소유주와 계약인이 실제로 일치하는지
- 대리인이 왔다면 유효한 위임장 꼭 확인
- 계약서 3부 작성 : 세입자, 집주인, 공인중개사
- 전입신고 금지 조항, 월세 세액공제 금지 조항 없는 것 확인
: 건축물대장에서 근린생활시설로 되어 있는 경우
- 관리비가 10만원 이상일 경우 세부 항목 필수 체크 (월세 가격 대신 관리비를 많이 받아낼 수 있음)
- 중개대상물 확인설명서, 계약서, 공제증서를 원본으로 계약이 완료할 때 까지 필수 보관
- 계약서 중개대상물 확인서 확인
: 만약 전세 사기를 당했을 때 계약서에 이상한 내용이 포함되어 있다면 전세 사기 피해자로 인정받지 못함
4. 특약!!
- 주거용 포함, 체납한 국세, 지방세가 얼마를 초과하거나 선순위 세입자의 보증금 총액이 얼마를 초과 하는 경우에 세입자는 계약금을 포기하지 않고 계약을 해지할 수 있다.
- 세입자는 어느 날짜까지 확정 일자와 전입신고를 완료하고 임대인은 그 날까지 등기사항을 변동하지 않는다. 그렇지 않을경우 세입자는 계약금과 보증금을 돌려받고 임대인이 손해 배상한다.
5. 계약 후 확인 사항 (계약서 쓴 당일에 하는 것이 좋음)
- 그날 바로 확정 일자 받기
- 임대차 신고하기
- 입주 전 보증금 잔금 처리 전 등기부등본, 건축물대장 변동되었는지 다시 확인
* 이사 당일에 전입신고 할 것 (대항력)
요즘은 위험한 집인지 아닌지 확인할 수 있는 어플도 있다고 해요.
도움을 받을 수 있는 방법은 많으니까 꼭 많이 알아보세요!
너무도 어려운 전세, 월세 사기 피하는 방법인데요...
저도 공부한다고 정리해 보았지만 너무 어렵습니다.
이런 내용을 알고 있다고 해도 실제로 부동산에 요청하는 것이 어려울 수도 있습니다.
또 알아채기도 힘들 수도 있어요.
하지만 돈이 억단위로 들어가는 계약인 만큼 꼭 확인할 것은 확인하고 계약하세요!
모두 자취 로망을 실현하기 위해서 안전한 계약 하시길 바랍니다~
